寒冬已至大战当前:2019中国楼市的斯大林格勒保

日期:2018-12-24编辑作者:国际军事

  在外部贸易摩擦、美元加息等冲击之下,多年积累的内部矛盾和问题正充分暴露,导致经济下行、金融震荡、预期恶化,带来宏观决策的严峻考验。

  据国家统计局数据,第三季度GDP同比增长6.5%,这是自2009年全球金融危机以来中国第三季度经济最低增长率。然而,此数字仍大可存疑,从煤耗等实物指标,从“三驾马车”的运行,从民营企业与外资企业的状况等来看,实际情况或更加艰难。

  汽车销售的数据更显示出消费已坠入泥潭。中国汽车工业协会称,继七八月份中国汽车销售同比下降4%,9月份销量同比下降12%后,10月份汽车销量再度同比下降12%。今年以来汽车总销量因此呈现负增长,同比增长-0.1%,再清楚不过地反映出收入增长现状和预期都很差,所以消费者正全面按紧口袋,不再购买新车。

  10月,反映现实与潜在购买力的广义货币供应M2按年增长8%,创历史最低;社会融资规模数据亦大幅低于预期,表明实体融资需求急剧萎缩,企业有效需求不足。原因当然就是当前企业经营环境的不确定性,促使企业不得不缩减资本支出,以此应对潜在的风险。

  据报道,全国已有超过500万家企业倒闭,占全部3000万家企业总数的1/6。民营企业一片哀嚎。而外资企业则从悄悄撤离转为急剧逃离。

  经济下行,引发金融风险如股市崩盘、P2P崩盘、债务违约浪潮,以及人民币贬值。这一年中,中国老百姓603883股吧)的财富遭受到严重损失。

  最大的不确定性来自中美贸易战。未来中美贸易谈判倘若不成功,美国将2000亿美元商品征税额度提高到25%,再加上2670亿美元的关税措施,则2019年中国经济遭受冲击的力度将远超过2018年。花旗银行经济学家警告,威力将是之前的10倍。

  2017年宏观政策的取向是去杠杆,也就是“紧”。2018年,由于经济增长下行,宏观政策取向调整为“稳”。世界银行警告,2019年中国经济将进入“保6”的关口。这个说法其实过于温和,中国经济现在正面临硬着陆的风险,故需要全力保经济增长。鉴于2019年宏观经济将面临比2008年更加严峻的考验,宏观政策取向有必要从目前的“稳”字当头转向“保”字当头:全力保经济增长、保财富安全。

  2018,中国楼市由热转冷。开发商打折、购房者观望,楼市预期出现逆转,“金九银十”落空,很多城市量价齐跌,1-10月份的全国房地产销售面积同比增幅只剩下2.2%;租赁市场,房地产中介开始毁约。这表明中国楼市供求关系发生实质性变化,一边是需求端的观望,一边是供给端的扩大,开始进入了买方市场。

  11月12日,中金公司就房地产行业2019年走向进行展望时表示,房地产市场已经步入下行周期,预计2019年销售、投资、新开工等指标都将显著下降。中金公司研究报告提出,2019年是房地产衰退年。目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言,均刚刚跨过顶部,进入下行阶段。双周期叠加共振,下行风险值得特别警惕。

  在笔者看来,当前中国楼市正出现三大历史性变化:一是中国房地产供不应求的格局已经发生改变,除结构性不足及局部地区不足外,总体已走向供需平衡;二是北京等地二手房价格的下滑,表明预期已发生逆转,过去的买房者现正变成卖房者,这将引发楼市供需关系的逆转;三是以美元计价的中国房地产价格已见顶回落,接下来或上演以人民币计价的房价见顶回落。

  不同于股市和P2P,房地产对于中国经济的影响才是至关重要。一是中国居民财富的65%表现在房地产上,全部市值约400万亿人民币。楼市崩盘等于百姓40年积累的财富被劫掠。二是房地产与银行、金融息息相关,房地产若出现崩盘,则引爆银行危机、金融危机暴发。不仅如此,房地产崩盘还将引发资本外逃,进而严重的人民币的汇率风险。三是房地产与地方政府收入息息相关,房地产若出问题,地方财政必定出现危机。

  中国经济原本面临自身三期叠加的风险,现又面临贸易摩擦+美元加息的风险,故难于抵挡。2019年,中国财富保卫战将进入最关键的时刻,而楼市保卫战实形同斯大林格勒保卫战,事关中国经济及改革开放以来中国百姓财富的生死存亡。宏观政策及经济政策别无选择,必须千方百计,全力打赢这一关键之战。

  如何打赢楼市财富的保卫战?政策出招可考虑以下五个方面:一是放松住房购买,努力增加需求;二是降低相关税收,减少交易成本;三是刺激经济+供给侧改革提高有效供应,通过保经济增长来稳定房地产发展环境;四是全力与美谈和,终止贸易摩擦;五是稳定民心,避免信心崩溃导致的非理性冲击。

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